Consulta: Un hijo es dueño de una vivienda, el 50% de la cual está gravada en usufructo a favor de su madre. Desea que esta sea usufructuaria del 100%. ¿Qué tiene que hacer?

Respuesta: Antes de jugar el partido, lo mejor es recordar el reglamento, como en el futbol. El dominio (la propiedad) se disgrega en tres facultades: 1) Usar (por ejemplo, vivir en un piso); 2) Disfrutar (sacarle frutos, que pueden ser manzanas o alquileres); y 3) Disponer (por ejemplo venderlo). Decimos que hay PLENO DOMINIO, cuanto se reúnen las 3 facultades, a cada una de las cuales llamamos DERECHOS DISGREGADOS del dominio. Pero, por ejemplo, cuando hay USUFRUCTO, por un lado van las facultades 1 y 2 (a cuyo titular llamamos USUFRUCTUARIO) y por otro la 3 (al que llamamos NUDO PROPIETARIO, del latín “nudus” (desnudo), porque es un propietario desnudo del uso y disfrute.

Y con eso, casi tenemos la solución. El consultante tiene la nuda propiedad de una mitad (de la que su madre tiene el usufructo) y el pleno dominio de la otra mitad. Si quiere que su madre tenga el usufructo de la totalidad, deberá “desnudarse” del usufructo de esa última mitad y vendérselo o donárselo a su madre: así ella tendrá el usufructo del 100%.

¿Cuánto cuesta? Lo primero es valorar la vivienda; se hace aplicando un multiplicador al valor catastral, según ayuntamientos, que publica cada autonomía. Por ejemplo, en A Coruña, catastral multiplicado por 2,2. Por ejemplo, un piso de 45.454,55 de catastral se valoraría en 100.000 euros. Acto seguido, hay que averiguar el porcentaje que representa el usufructo, que se obtiene restando de 89 la edad del usufructuario, quedando fijado en el 10% a partir de los 80 años. Suponiendo esa edad, valor del usufructo 10.000, como es la mitad, 5.000 euros. Por último, hay que aplicar el tipo del impuesto a esos 5.000 euros: si se trata de venta, es del 10%, total a pagar 500 euros. Si de donación, del 5%, total a pagar 250 euros (tipos para Galicia, en otras autonomías consultar, suele ser parecido).
Y ya está.

Imagen: Jardines Majorelle, en Marrakech, antigua casa de Ives Saint Laurent