Pregunta.-Estoy pensando en comprar una propiedad, pero el vendedor no tiene escrituras ni registro. ¿Podría indicarme que procedimientos existen para evitar la supensión de la fe pública durante dos años, al ser primera inscripción?

Quizá lo de los dos años sea el menor de los problemas, pues no existiendo títulos de propiedad ni registro, debes asegurarte del motivo por el que, quien te la vende, afirma que es el dueño.
Los procedimientos para evitar la “suspensión de dos años” son expedientes garantistas, que buscan obtener la certeza absoluta de que, quien solicita la inscripción, es el verdadero dueño; con eso queda dicho que no siempre son viables. Uno de ellos es el Expediente de Dominio, pero hay que recordar que el primero de sus requisitos es aportar el “título de propiedad” de la finca, que atribuya su dominio al promotor del expediente; seguido de una serie de pruebas, publicaciones y comparecencias de posibles afectados, todo ante notario. Superado positivamente el E.D., el comprador en documento público quedaría protegido por la fe pública desde el primer momento. El otro, la Acción Declarativa de Dominio, es un procedimiento que se tramita en el Juzgado, pero me temo que, en tal caso, quizás los dos años se te queden cortos. Asimismo, el comprador del dueño “judicialmente declarado”, queda protegido desde ya.
Si no lo ves posible, te queda el sistema tradicional: dos títulos públicos (herencia y venta, venta y donación, etc.), separados por un año; si bien el 1º título puede ser un Acta en la que el notario declare la “notoriedad” de que el transmitente ha adquirido hace más de un año (en cuyo caso, podrían ser simultáneos).
En estos últimos casos sí se produce la “suspensión bianual”.

Más adelante, el consultante añade que su proyectado transmitente es dueño por herencia de un pariente, herencia que aun no ha instrumentado.
Siendo así y, visto desde fuera, el camino lógico parece otorgar escritura de Adjudicación de Herencia previa (a favor del vendedor) y la posterior de Compraventa (a su favor). En las escrituras de herencia se cuenta como su fecha la del fallecimiento (no el día de la firma ante notario), con lo que, si el óbito se produjo hace un año o más, la de compraventa sería inscribible de inmediato, es decir, sin esperar el año. Ello, siempre que la descripción de la finca se ajuste al milímetro a la certificación catastral (no a la de ningún otro documento) y que la finca no esté inscrita a favor de otra persona. Eso sí, tendría acarreada la “suspensión bianual” de fe pública, pero recuerde cuando negocie el tema, que la deuda bancaria no sólo está garantizada con la finca, sino también con todos sus bienes presentes y futuros.
El Expediente de Dominio es inhábil para suplir un título público que se hubiere omitido, como el de Adjudicación de Herencia. Si no queda más remedio, al Juzgado.