Preguntas frecuentes 2017-06-13T17:24:27+00:00

Preguntas frecuentes

A las personas físicas (sean representantes o representados) se les exigirá:

Siempre, documento identificativo: DNI, Pasaporte, Carta de Identidad o Tarjeta de Residencia (sea de “Régimen Comunitario” o de “Permiso de Residencia” o de “Familiar de Residente Comunitario).
En los actos con trascendencia tributaria, documento fiscalizador: es el NIF, el cual es el mismo número del DNI-NIF, de la Tarjeta de Residencia (el NIE-NIF que empieza por X, no el número de soporte que empieza por E), del Certificado de Registro como residente (el NIE-NIF que empieza por X), del Certificado del NIE (el NIE-NIF que empieza por X) o de la simple Tarjeta de Identificación fiscal (empieza por M, puede ser el caso de los diplomáticos extranjeros acreditados en España o de los extranjeros no residentes que no desarrollen en España actividades empresariales o profesionales).
Por ejemplo, un testamento, un poder para el extranjero o una autorización en relación a los hijos no tienen trascendencia tributaria; un poder para España tampoco, pero en el momento en que se utilice en una compraventa, herencia o préstamo personal o hipotecario, sí, por lo que es conveniente pero no necesario aportar el correspondiente documento fiscalizador al hacer el poder porque luego se exigirá.

En la práctica ello significa que en las firmas de escrituras y pólizas será necesario presentar cada vez y en original (si el NIF consta, en el caso de los españoles, por inferencia del pasaporte o de un DNI de los antiguos azules, y en el caso de los extranjeros, por fotocopia del documento fiscalizador o por manifestación, puede comprobarse en https://www1.agenciatributaria.gob.es/es13/s/buncbunc040n, que ahora requiere certificado digital, incorporándose la confirmación):

Españoles: DNI-NIF (si está caducado su admisibilidad por el Notario dependerá del caso concreto) o Pasaporte vigente (si el acto tiene trascendencia tributaria, se procede en la forma ya vista). El Permiso de Conducción no vale, aunque sea de los modernos.
Ciudadanos de la UE residentes en España (más Islandia, Noruega, Liechtenstein y Suiza):
Tarjeta de Residencia vigente (ya no se expedirán en el futuro) + Certificado de residente fiscal[i] (si vende y no quiere que le retengan el 3%).
Pasaporte vigente (o carta de identidad vigente) + Certificado de Registro como residente[ii] (en los actos con trascendencia tributaria) + Certificado de residente fiscal (si vende y no quiere que le retengan el 3%).
Ciudadanos de la UE no residentes en España (más Islandia, Noruega, Liechtenstein y Suiza): Pasaporte vigente (o carta de identidad vigente) + NIF[iii] (en los actos con trascendencia tributaria).
Extracomunitarios residentes en España: Tarjeta de Residencia (con el documento de renovación si ha caducado) + Certificado de residente fiscal (si vende y no quiere que le retengan el 3%).
Extracomunitarios no residentes en España: Pasaporte vigente + NIF (en los actos con trascendencia tributaria).[i] Certificado de residente fiscal: Se expide por la Agencia Tributaria y tiene que haber sido emitido en el año en curso. Puede también solicitarse telemáticamente por los Colaboradores de la AEAT (por ejemplo, con la Tarjeta de Abogado) en https://www.agenciatributaria.gob.es/AEAT.sede/tramitacion/G305.shtml; y lo remiten en soporte papel al domicilio del interesado en el plazo de una a dos semanas.

[ii] Certificado de Registro como residente: Se pide personalmente en la Comisaría de Policía y se expide en el acto; incluye NIE-NIF; tiene una vigencia de 5 años, renovable con carácter permanente.

[iii] NIF: Puede resultar del NIE-NIF (que se pide personalmente en la Comisaría de Policía o en el Consulado español) o del simple NIF (para los extranjeros no residentes que no desarrollen actividades empresariales o profesionales, solicitándose a la Agencia Tributaria).
-1ª Pregunta:

¿Qué pueden hacer los mayores de 18 años?
-Respuesta: Todo: Vender, hipotecar, regalar, partir herencias, ETC.

-2ª Pregunta: ¿Qué pueden hacer los menores o los declarados incapaces?

-Respuesta: Hacer testamento, siempre que tengan más de 14 años. Los tribunales equiparan a ellos a los declarados incapaces cuyo entendimiento sea equivalente al menos al de un niño de 14 años.

-3ª Pregunta: ¿Cómo se administran los bienes de los menores?
-Respuesta: Los representan sus padres o el que quede (salvo el privado de patria potestad). Si no tienen padres, pues los tutores.

-4ª Pregunta: ¿Quién es el tutor de mis hijos si nos morimos los dos en un accidente?
-Respuesta: Pues el que nombren los padres en testamento o documento notarial.
Si los padres se olvidan de nombrar tutor en vida (y mueren), será el juez quien lo nombre.

-5ª Pregunta: ¿En que casos no bastan los padres o tutores para disponer?
-Respuesta: Para renunciar derechos, vender o hipotecar pisos o bienes muy valiosos, hace falta autorización judicial, salvo que el hijo tenga más de 16 años.

-6ª Pregunta: ¿Qué pueden hacer los dieciséis-añeros?
-Respuesta: Su firma equivale a la autorización judicial anterior, es decir se puede prescindir de ir al juzgado para renunciar, vender o hipotecar. O sea que para estos actos hace falta a la firma de los padres o tutores y la del chico de 16 o 17 años.
-7ª Pregunta: ¿Hace falta autorización judicial para que los menores hereden o partan?
-Respuesta: No. Los representan sus padres o tutores y basta. Lo que sucede es que si en algún asunto hay intereses opuestos (por ejemplo una partija en que sean parte el padre el hijo, y se le adjudiquen a uno el tractor y al otro la finca) hace falta nombrar un “defensor judicial”. Para evitarlo basta que represente al menor solo aquel de los padres que no esté interesado, es decir el que no sea de la familia cuya herencia se está tramitando.

-8ª Pregunta: ¿Y a los 25 años? ¿Que se puede hacer? Adoptar niños, bastando que tenga esas edad uno de los padres.

DIVISIÓN, SEGREGACIÓN Y/O AGRUPACIÓN:

a) EN CUANTO ALA COMUNIDAD DE VECINOS:
—O AUTORIZACIÓN POR MAYORÍA DE 3/5 (Certificación pres.+secretario)

—O RECOGIDA EN ESTATUTOS (La facultad de dividir, agrupar, etc.)

b) EN CUANTO ALICENCIA MUNICIPAL:
—HACE FALTA SI SE CREAN MÁS FINCAS (ej: un piso dividido en dos)

—NO HACE FALTA SI NO SE ALTERA EL Nº DE FINCAS (ej: si se segrega de un local y se agrega a otro; si se divide un piso en dos y se agrupan otros dos, etc.)

LAS NUEVAS MAYORÍAS:

c) Estas son las nuevas mayorías, según el artículo 17:
—UN TERCIO DE PROPIETARIOS QUE REPRESENTEN UN TERCIO DE LAS CUOTAS:

Telecomunicaciones (parabólicas, canal plus, arreglos…); energías renovables (placas solares…); instalación de nuevos suministros energéticos (preinstalación del gas); eficiencia energética o hídrica (revestimientos, desagües…), etc, etc., o sea casi todo.

Los que no voten a favor no tienen que pagar la obra si no la usan, pero si pagar la cuota de gastos de comunidad “normal”, incluido el mantenimiento de la nueva infraestructura. El voto del ausente que no vote a favor del acuerdo no se considera favorable si no se le puede repercutir la nueva infraestructura.

—MAYORIA DE PROPIETARIOS+MAYORIA CUOTAS:

Es de destacar por su relevancia el ESTABLECIMIENTO DEL ASCENSOR (antes hacían falta las tres quintas partes). Asimismo basta simple mayoría para la supresión de barreras arquitectónicas.

Esta norma se aplica para todos los demás acuerdos, con la salvedad que en 2ª convocatoria basta mayoría de cuotas “presentes”.

—TRES/QUINTOS+TRES/QUINTOS:

Ahora solo hace falta para poner portero, conserje, vigilante, etc., o para arrendar el tejado a una empresa de telefonía móvil.

También se exige esta mayoría para agrupación y división de pisos. Un caso dudoso es si harán falta estos 3/5 también en el caso de que la división y agrupación esté autorizada con carácter general por las Normas de Comunidad. La mayoría cree que en este caso NO hace falta, pues el título (la escritura de división horizontal) puede contener cualesquiera normas no prohibidas por la ley, en cuyo caso estamos hablando de un “Estatuto Privativo”. Hay que recordar que la ley no prohíbe dividir o agrupar pisos.

—CERO VOTOS:

-Basta la simple comunicación a la Junta para obras que garanticen la accesibilidad universal a mayores de 70 años, discapacitados… O la recarga de vehículos eléctricos.

-Tampoco requiere acuerdo de la Junta la realización de actuaciones impuestas por las Administraciones Públicas

—UNANIMIDAD:

Se exige para otras modificaciones de la escritura de división horizontal distintas de las anteriores. En la práctica, casi nunca.

PREGUNTAS SOBRE VIVIENDA

-1ª Pregunta: ¿Cómo declaro la terminación de una casa?-Respuesta: Mediante escritura acompañada de: 1) Licencia de primera ocupación+ 2) Licencia municipal de Obra+ 3) Certificación de Arquitecto. Si es una casa de pisos o en ciertos casos, además, 4) Seguro decenal.
-¿Por qué?
-Porque lo dice la ley 18/2008 de vivienda de Galicia.

-2ª Pregunta: Y si no tengo licencia, es insuficiente o está caducada ¿Cómo declaro la casa?-Respuesta: Mediante escritura acompañada de certificación catastral en la que conste que el “año de construcción” es anterior en más de seis años a la fecha de la misma (o Acta Notarial o Certificación Técnica)
-¿Por qué?
-Porque en seis años prescriben las sanciones urbanísticas, incluso las muy graves, y lo dice así el art. 52 del RD 1093/97.

-3ª Pregunta ¿Como se vende una casa o piso recién terminados?-Respuesta: Mediante escritura de venta+Licencia de 1ª ocupación (o lo que es lo mismo, su solicitud sellada de hace más de 2 meses).
-¿Por qué?
-Porque lo dice la ley 18/2008 de vivienda de Galicia.

-4ª Pregunta ¿Cómo se vende una casa o piso “en construcción”?-Respuesta: Mediante escritura de venta en la que conste: 1) El plazo de entrega, 2) La penalización en caso de retraso, 3) Si es o no de protección oficial, 4) La cuota en gastos de comunidad, una vez terminado.
-¿Por qué?
-Porque lo dice la ley 18/2008 de vivienda de Galicia.

-5ª Pregunta ¿Cómo se vende una vivienda de Protección Oficial? La clave está en si la fecha del expediente tiene más o menos de 30 años. La fecha es la de la Calificación Definitiva.
-Respuesta: Es libre si el expediente es de más de 30 años. Si tiene menos de 30 años, hay que pedir autorización a la Xunta de Galicia.
-¿Por qué?
-Porque lo dice la ley 18/2008 de vivienda de Galicia.

A) REGISTRAR LA CASA O LA FINCA

El método normal para obtener el registro sería el EXPEDIENTE DE DOMINIO. El juzgado, previas las pruebas que estime, decreta lo que estime pertinente.

METODO ALTERNATIVO DE REGISTRACION:

Se basa en dos elementos:

1ª.-CATASTRO: La finca tiene que estar catastrada a nombre del dueño o del transmitente. ¡Ojo!, lo que se registra es justo lo que está catastrado en términos “enteramente coincidentes”.

2ª.-DOS TITULOS PUBLICOS, es decir dos transmisiones en documento público (son públicos los notariales y los judiciales). Por ejemplo, 1) Mi vendedor adquiere en escritura de herencia+2) Me vende a mí en escritura de venta// 1) Mi donante adquiere en subasta judicial+2) Me la dona en escritura pública// 1) Mi transmitente adquiere en escritura de disolución de sociedad +2) La adquiero yo en subasta judicial o notarial. Etc.
Uno de esos dos títulos puede ser un ACTA DE NOTORIEDAD, algo así como un expediente de dominio ante notario. Se debe ir al notario del pueblo que corresponda (no vale cualquiera), este pide títulos, un plano de arquitecto técnico, dos testigos, cita colindantes, publica y una vez convencido declara la “notoriedad”. Vale igual que una venta, permuta o cualquier otro título y, por ello, tributa en Facenda.

OBSERVACION ESPECIAL:
La jurisprudencia registral considera rechazables los títulos “ad hoc”, es decir los hechos a propósito para registrar. Lo que pasa es que la buena fe se presume.
PROCESO POSTERIOR:

Una vez presentados los títulos en su oficina, el registrador:
-Publica la adquisición 20 días en el Tablón de Anuncios del ayuntamiento. Si alguien se opone, solo cabe acudir al expediente judicial.
-Le da efectos limitados a la inscripción durante los dos años siguientes a la publicación del edicto. O sea, durante esa vacación bianual, la propiedad registrada no goza de la plena protección que le da el Estado.

B) CAMBIOS EN LA FORMA Y/O EL TAMAÑO DE LAS FINCAS

Pasos:

A) SI LA CERTIFICACION CATASTRAL+PLANO SE AJUSTAN A LA REALIDAD:
-El interesado en adaptar a la realidad la descripción de su finca se presenta con su título ante el notario, bien con motivo de otro acto (una compraventa), bien instando un “acta de modificación” específica para el caso.

-El notario le exhibirá la certificación catastral descriptiva y plano que obtendrá vía Internet (o comprobará por esa vía la que le aporten) y le requerirá a que manifieste si se corresponde o no con la realidad.

-Si manifiesta que sí, describirá la finca de acuerdo con dicha certificación y hará costar en el documento dicha conformidad.

-Si hay un título previo cuyos datos no se ajusten a la certificación y plano, el notario lo rectificará y en el futuro ya solo hará constar los datos actualizados, es decir conforme a la certificación.

-Estos cambios basados en certificación se pueden trasladar al Registro de la Propiedad, conforme al art, 298 del RH.

B) SI LA CERTIFICACION CATASTRAL+PLANO NO SE AJUSTAN A LA REALIDAD:
a) Si los interesados manifiestan al notario que la certificación y plano que les exhibe no se ajustan a la realidad, este les pedirá:

-La prueba de la discrepancia: Normalmente lo que les pedirá será un plano firmado por un arquitecto técnico o ingeniero técnico, que firmen en su presencia o cuya firma pueda comprobar. -La dirección de los colindantes con derecho de oposición, a fin de que muestren su consentimiento. Dichos titulares son: a) Los colidantes según el catastro; b) Los colindantes según el registro (caso de discrepancia con los anteriores), siempre que conste inscrita la referencia catastral. Es posible que no existan, en cuyo caso de hará constar así: “No existen propietarios que dban ser notificados conforme al art. 18.2 en relación con el 9.5 de la ley del Catastro”).

b) El notario rectificará la descripción e informará vía internet al Catastro en el plazo decinco días.
c) En el plazo deotros cinco díasel Catastro emitirá la nueva certificación catastral+plano, que el notario incorporará al documento público. En lo sucesivo, como antes, ya solo se utilizará la descripción actualizada y se podrán trasladar al Registro de la Propiedad estos cambios.
C) SI LA CERTIFICACION NO SE AJUSTA A LA REALIDAD Y EL INTERESADO O LOS COLINDANTES CON DERECHO DE OPOSICION NO CONSIENTEN LA RECTIFICACION:

El notario deja constancia de ello en el documento y remite el expediente vía Internet al Catastro, para que este decida.

C) VALORAR LA FINCA:
LOS VALORES DE LAS COSAS

¿Cuánto vale un piso? ¿Una finca? ¿Una tienda? Los valores de las cosas son importantes para saber cuanto hay que pagar si se mueren nuestros padres y nos las transmiten por herencia, si las compramos o vendemos, si las hipotecamos etc. etc., ya que nos cobrarán un impuesto equivalente a un porcentaje de su valor. Las reglas son:
-Si declaramos por su “valor virtual” habrá una presunción a nuestro favor.
-Si declaramos menos, nos reclamarán la diferencia, puede que con recargo o sanción.
-Si declaramos por más, gozamos de la presunción a nuestro favor.
¿Cómo se averigua ese valor? Lo explica la orden de la Consellería Facenda que tiene un anejo de 2600 páginas donde sin duda aparecerá su propiedad, ya que es muy detallada por tramos de calles, parroquias, etc. (excluye solares, hoteles y propiedades singulares). Tiene cierta complicación y quizás lo mejor sea mirar por internet en la OFICINA VIRTUAL TRIBUTARIA, donde se puede averiguar el valor del bien en un click. Si no maneja internet, vaya a la Notaría donde piense otorgar el documento y se lo harán gratis con mucho gusto.

EL TESTAMENTO DE PADRES CON HIJOS.-DERECHOS DE UNOS Y OTROS En Galicia existe libertad de testar desde la ley 2/2006 de 14 de Junio, aplicable a los que fallezcan a partir de entonces. O sea que se pueden dejar las cosas a quien uno quiera, ya que han desparecido los famosos 2/3 que había que dejar a los hijos a la fuerza.
Los hijos ahora ya no son herederos forzosos, pero son otra cosa: son acreedores, como si se debiera una cantidad de dinero a un banco o a una caja. Quiere esto decir que si no se les nombra herederos, no intervendrán en la herencia. Dicha deuda que es de la cuarta parte del valor de la herencia para todos ellos, o sea x euros, se les puede pagar en vida –se llama Apartación, que no es obligatoria- o en muerte. Dos modalidades frecuentes son:
1ª MODALIDAD: Esposos herederos plenos entre sí e hijos herederos sustitutos.
2ª MODALIDAD: Esposos usufructuarios e hijos nudo-propietarios.

Después trataremos las dos formas testamentarias más habituales: el testamento individual (una cada uno) o mancomunado (los dos el mismos).

1ª MODALIDAD.-ESPOSOS HEREDEROS:
* Los esposos “se instituyen mutua y recíprocamente herederos universales de todos sus bienes, derechos y acciones, en pleno dominio”. Quiere decir que el viudo o viuda puede vender, hipotecar, permutar etc. por si solo, a título de dueño, sin necesidad de pedir permiso a los hijos ni a nadie. Se suelen añadir dos precauciones:
-Que el viudo/a solo podrá disponer a título gratuito (donar o dejar en testamento) “a favor de hijos o descendientes comunes”. Se trata de evitar así que el viudo/a se case de nuevo y deje los bienes a otra persona o sus hijos.
-Aclarar que el viudo/a podrá disponer a título de dueño del “dinero, fondos y depósitos bancarios”, lo que ya de por sí es evidente, pero puede evitar problemas con asesorías jurídicas que no estén prácticas en el derecho gallego.
*Se nombra a los hijos “herederos sustitutos por partes iguales”, o sea que muertos ambos esposos, los hijos heredarán el remanente.
*Se aclara lo del crédito legitimario (1/4). Caben dos posibilidades:
-Que los hijos no cobren hasta muertos los dos esposos (en cuyo caso si son herederos sustitutos ya se pagarán a si mismos), algo que autoriza el art. 241 de la ley al permitir gravar en usufructo la legítima. Hay que advertir que en este caso los hijos podrán pedir afianzamiento de ese valor de ¼.
-Que el viudo/a lo pague a los hijos en dinero hereditario o de su bolsillo.
2ª MODALIDAD.-ESPOSOS USUFRUCTUARIOS*Los esposos se dejan “el usufructo universal de todos sus bienes, derechos y acciones” es decir el derecho de “usar” (vivir en un piso) y “disfrutar” (cobrar el alquiler).
*Nombran “herederos a sus hijos Zutano y Zutana, sustituidos por su descendencia”, los cuales como es lógico no podrán usar ni disfrutar.
*Aclarar que el viudo/a podrá gastar a su voluntad y prudente arbitrio (como administrador único de los bienes usufructuados según el derecho de Galicia) del “dinero, fondos y depósitos bancarios”, lo que puede evitar problemas con algunos bancos.

EFECTOS FISCALES SEGÚN LA MODALIDAD:-En la modalidad “herederos” se deduce en el Impuesto de Sucesiones el “crédito legitimario”, o sea una carta parte del valor líquido de los bienes.
-En la modalidad “usufructuarios” se obtienen más deducciones en el Impuesto de Sucesiones, ya que a los 125.000 euros del viudo/a se acumulan los 125.000 por cada hijo.

LA FORMA ¿TESTAMENTO INDIVIDUAL O MANCOMUNADO?
-El testamento individual es secreto para el otro esposo. En cambio, en el MANCOMUNADO (conjunto), se le avisa si el otro lo cambia aunque por supuesto puede hacerlo con toda libertad.

A) NOVEDADES a partir del 15 de mayo de 2013:
PRIMERA.-Es obligatorio reseñar una claúsula que diga literalmente así:

“Serán aplicables las normas de la Ley de Enjuiciamiento Civil y Ley Hipotecaria sobre ejecución dirigida exclusivamente contra bienes hipotecados en garantía de la deuda por la que se proceda, en los casos en que deje de pagarse una parte del capital del crédito o de los intereses, cuyo pago deba hacerse en plazos, si vencieren al menos tres plazos mensuales sin cumplir el deudor su obligación de pago o un número de cuotas tal que suponga que el deudor ha incumplido su obligación por un plazo al menos equivalente a tres meses”.

SEGUNDA.-Los intereses de demora no pueden superar 3 veces el legal del dinero, o sea a día de hoy EL 9,5% en vivienda habitual.

TERCERA.-Detrás de la descripción del piso o casa deberá constar alternativamente una de estas dos expresiones: O “está destinada a vivienda habitual del hipotecante/s” o “no está destinada a vivienda habitual del hipotecante/s”.

CUARTA : Las costas (abogado y procurador) no podrán superar el CINCO POR CIENTO (5%) de la cantidad reclamada, en ejecución sobre vivienda habitual.

QUINTA: Deberá constar en la escritura el valor de “tasación de mercado hipotecario” al objeto de calificar si el tipo de subasta es inferior en más del 75%, en cuyo caso el Registrador devolverá la hipoteca.

SEXTA : Caso de ejecución insuficiente la cantidad obtenida se imputa por este orden: intereses ordinarios; principal; intereses de demora; costas.

SÉPTIMA : Los interesados en la subasta podrán solicitar “ver” el inmueble y si el poseedor acepta podrá beneficiarse de una reducción del 2% del valor de adjudicación.

Y OCTAVA: En la hipoteca sobre establecimientos mercantiles se tendrá necesariamente por domicilio el local en el que estuviere instalado el establecimiento.

OTRA NOVEDADES, como la aceptación manuscrita en la escritura de las “claúsulas suelo” o del seguro de riesgo de interés, son cosa del notario el explicarlas y exigirlas.

B) LEY ANTI-DESAHUCIOS

La ley 1/2013 de 14 de mayo (anti-desahucios) que entró en vigor el 15 de mayo de 2.013, presenta las siguientes novedades:

—SUSPENSIÓN DEL LANZAMIENTO (desahucio) hasta el día 16 de mayo de 2015, para prestatarios hipotecarios sobre vivienda habitual(Siempre que: los ingresos familiares no superen 3 veces el IPREM o sea unos 18.900 euros/año (fecha entrada en vigor ley); que en estos 4 años se multiplicase la carga de la hipoteca sobre la renta familiar por 1,5; que la cuota supere el 50% de los ingresos familiares; que se trate de la única vivienda) y que sean especialmente vulnerables, o sea:

Familias en alguno de estos casos: a) numerosas; b) monoparentales con dos hijos; c) con menores de 3 años a cargo; d) con miembros discapacitados al 33%; e) agotado el desempleo (el deudor); f) con convivientes discapaces, dependientes, enfermos graves y g) con víctimas de violencia de género.

—EL INTERÉS DE DEMORA (vivienda habitual) no podrá superar más de 3 veces el legal del dinero, o sea el 12% (4% x 3 = 12%). Vamos a peor, por que con la ley del Consumidor eran 2,5.

—LA SUBASTA o venta extrajudicial es ÚNICA; se hace por internet en un PORTAL INFORMÁTICO (en el B.O.E.); hay que presentar aval bancario por el CINCO POR CIENTO (5%) del valor de tasación de los bienes; el TIPO de subasta no podrá ser inferior al 75% del valor de tasación (para el “valor” de subasta hay que deducir las cargas anteriores, si hay); si el notario encuentra claúsulas ABUSIVAS, suspenderá la subasta.

El rematante (el mejor postor que ponga al menos el 70% del valor o menos en ciertos casos) tiene ahora CUARENTA DÍAS en vez de 20 para pagar todo. Si no hay ningún postor, se adjudica al Banco por el 50% del valor de subasta pero, si se trata de vivienda habitual, la adjudicación será por el SETENTA POR CIENTO (70%), o si se le debe menos, por el SESENTA POR CIENTO (60%).

—EXISTENCIA DE DEUDA PENDIENTE (o sea cuando LA SUBASTA ES INSUFICIENTE PARA PAGAR AL BANCO su crédito):

El ejecutado de “vivienda habitual” tiene ahora dos posibilidades nuevas: O pagar el 65% de la deuda que queda viva en 4 años, o el 80% de la deuda viva en 10 años (en ambos casos, más el interés legal, o sea el 4%)

Además, otras dos ventajas: 1ª) Si el Banco adjudicatario vende el piso en 10 años, la deuda se reduce en la mitad de la plusvalía que obtenga dicho banco; 2ª) Si el Banco en dichos 10 años realiza aun más dinero de lo que se le debía, hay que poner a disposición del deudor el remanente.

—¿Cuándo ENTRÓ EN VIGOR LA LEY?

El 15 de mayo de 2013.

A) ¿LOS HIJOS SON HEREDEROS POR FUERZA?

¿LOS HIJOS SON HEREDEROS POR FUERZA?

—No. En Galicia, si quieres, puedes nombrar herederos a tus hijos y si no quieres, no.

—VALE, NO SON HEREDEROS PERO ¿TIENEN ALGÚN DERECHO NECESARIAMENTE EN LA HERENCIA DE SUS PADRES?

Depende de si concurren con viudo o viuda, padre o madre de los hijos comunes, o no.

1ª) SI NO CONCURREN CON VIUDO/A los hijos son simples acreedores (como si fuera la tarjeta de El Corte Inglés) de una cuarta parte del valor de la herencia entre todos. La deuda se puede pagar con dinero propio del heredero o de la herencia, da igual, e incluso se puede pagar en vida.

2ª) SI CONCURREN CON VIUDO/A este derecho de crédito de ¼ puede diluirse en los siguientes casos:

a) Si los padres en testamento conjunto utilizan la facultad particional ex 282 deque la deuda legitimaria en ambas herencias (del padre y de la madre) se pague solo con bienes del último en fallecer. En este caso no se puede reclamar nada mientras viva el viudo o viuda (si los padres se habrán declarado herederos entre sí en pleno dominio, pudiendo vender, hipotecar, etc.).
b) Si los padres utilizan la facultad ex 241 degravar la legítima en usufructo a favor del cónyuge viudo.
—¿Qué PASA SI NO CITO A LOS HIJOS EN EL TESTAMENTO?

Nada. En principio… Quiere decir que si lo hago “a propósito” (intencional) no pasa nada; el heredero es aquel a quien designo (mi sobrino, mi ahijado…) y los hijos simplemente conservan su derecho de acreedores de dinero por la cuarta parte del valor.

De todas formas conviene que cites a tus hijos, aunque sea para decir que no les dejas nada. Porque si el juez entiende que los has desheredado “sin querer”(no-intencional; por ejemplo, porque no sabías que tenías un hijo), en ese caso anularía el testamento porque presume que, de saberlo, habrías querido a ese hijo y lo habrías nombrado heredero.

–Y SI NO DEJA HIJOS ¿TIENEN LOS PADRES DEL DIFUNTO ALGÚN DERECHO FORZOSO?
No. Ninguno, ni de crédito ni de nada.

–¿Y LOS HERMANOS, LOS TÍOS, LOS PRIMOS, ETC?
Tampoco. Nada de nada.

(¡Ojo!, dentro de la palabra hijos se comprenden los nietos o bisnietos cuyos ascendientes hubieran fallecido o no puedan heredar).

B) 4 IDEAS SOBRE LA LEGÍTIMA DE LOS HIJOS

1.-En Galicia NO EXISTE la herencia forzosa a favor de los hijos de las dos terceras partes del caudal de los padres, como en Madrid. Se puede nombrar heredero quien a uno quiera, aunque no sea hijo.

2.-En Galicia la legítima es un derecho de crédito, una deuda. Los padres deben a los hijos la cuarta parte del valor de sus bienes, a cambio del hecho de haberlos traído a este mundo cruel. Si los hijos son varios, el crédito se reparte entre ellos, es decir si son dos, pues 1/8 cada uno, si tres 1/12, etc.

3.-¿Quién paga esa deuda? Pueden ser los propios padres, en vida (apartación), que no es obligatoria, o los herederos, en muerte (Salvo que los herederos sean esos mismos hijos, en cuyo caso no es preciso que se paguen a si mismos).

4.-En Galicia la legítima es un derecho débil, ya que es posible gravarla en usufructo a favor del cónyuge viudo; o, se puede establecer particionalmente “Que la legítima conjunta en ambas herencias –del padre y de la madre- se pagará solamente con bienes del último en fallecer”. En muchos casos la legítima se reduce en la práctica al derecho a pedir el aseguramiento del crédito, ya sea con aval bancario, ya la con la anotación registral de los bienes.

C) 5 PREGUNTAS SOBRE DERECHOS DE LOS HIJOS Y DE LOS ESPOSOS

-1ª Pregunta ¿Qué derechos tienen los hijos sobre los bienes de los padres?-Respuesta: Depende.
-¿De qué?: De si el fallecimiento es anterior o posterior a 30/06/2006

ANTES: Los hijos tenían un derecho real a los 2/3 de la herencia.
DESPUES: No tienen derecho real y son simples acreedores de dinero equivalente a la cuarta parte de valor de la herencia (entre todos). Esa deuda se les puede pagar en vida (apartación) o en muerte.

-2ª Pregunta ¿Puedo dejar en mi testamento heredero de todo a mi esposo/a, aunque tenga hijos? En ese caso ¿el viudo/a puede vender, hipotecar y disponer?-Respuesta: Sí a las dos preguntas.

-3ª Pregunta. Si dejo heredero de todo a mi esposo/a ¿pueden reclamarle mis hijos la deuda de ¼?-Respuesta: Depende.
-¿De qué?: Puedo disponer que los hijos no cobrarán su crédito hasta el fallecimiento del último de los padres, gravando la legítima en usufructo a favor del superviviente, lo que autoriza el artículo 241 de la Ley de Galicia.

-4ª Pregunta. En ese caso ¿Qué pueden hacer los hijos para que el viudo no los esquilme?-Respuesta: Pueden pedir al viudo que afiance la devolución o incluso, anotar registralmente los bienes.

-5ª pregunta. ¿Y si no hago testamento, que pasa?-Respuesta: Heredan los hijos a partes iguales y el viudo/a solo tiene derecho al usufructo de la cuarta parte.

LA SEPARACIÓN DE BIENES

-1ª PREGUNTA ¿QUE ES EL RÉGIMEN MATRIMONIAL?-RESPUESTA: Es el procedimiento que determina de quien son las cosas y quien responde de las deudas que se adquieren durante el matrimonio: del marido, de la mujer o de los dos.-2ª PREGUNTA ¿CUAL ES EL RÉGIMEN MATRIMONIAL?
-RESPUESTA: Depende.
a) Si no se dice nada al REGISTRAR EL MATRIMONIO, se aplica el régimen SUPLETORIO, o sea el “de repuesto”. Por ejemplo, en Cataluña, Valencia, Inglaterra o EEUU es el de SEPARACIÓN DE BIENES; en Madrid o en Galicia, es el de GANANCIALES.
b) Si se ELIGE al REGISTRAR EL MATRIMONIO, el que se elija. Normalmente en zonas de gananciales, como Galicia, se suele optar por el de SEPARACION DE BIENES.

-3ª PREGUNTA ¿MEJOR GANANCIALES O SEPARACION?
-RESPUESTA: Depende.
-En GANANCIALES todos los bienes que adquieran el marido y/o la mujer y todas las deudas que contraigan, son de ambos.
¡OJO! No hay mitades. Ninguno de los esposos puede vender “su mitad” de algún bien, porque no existen mitades, solo una totalidad de la que disponen ambos. Para vender “una mitad indivisa” de un bien, también hace falta el consentimiento de ambos.
-En SEPARACION, los bienes del marido son del marido y los de la mujer, de la mujer; disponen a su gusto, y cada uno no responde nada más que de sus propias deudas. Hay que contribuir al sostenimiento de la familia proporcionalmente a la fortuna de cada uno.
-CURIOSIDAD: Unos esposos en gananciales pueden (sin cambiar de régimen) hacer separación de bienes para un solo bien, consintiéndolo el “perjudicado”.

-4ª PREGUNTA ¿COMO SE ESCOGE RÉGIMEN MATRIMONIAL? RESPUESTA.-Se va al Notario, se le dice cual se quiere (Gananciales o Separación) y a los cinco minutos, se sale con el régimen puesto. Cuesta SESENTA EUROS.
Hay dos posibilidades:
a) ANTES DEL MATRIMONIO.-Se van los dos novios al Notario, le dicen que quieren “Separación de Bienes” y ya está. (Si es “Gananciales” no hace falta hacer nada, pues en Galicia es el “de repuesto”).
b) DESPUÉS DEL MATRIMONIO.-Se van los dos esposos al Notario, le dicen que quieren “Separación de Bienes” y ya está (Es de suponer que cuando se casaron no hicieron nada y les pusieron el régimen “de repuesto”, o sea el de Gananciales).
En este último caso hay a su vez dos posibilidades:
b.1) QUE QUIERAN LIQUIDAR LOS GANANCIALES OBTENIDOS.-Le dicen al Notario como quieren hacer el reparto (esto para ti, esto para mí) y ya está. Si valen igual los dos lotes, está exento de impuestos, no se paga nada.
b.2) QUE NO QUIERAN LIQUIDAR LOS GANANCIALES OBTENIDOS.-Pues no hacen nada y ya está. Tendrán dos clases de bienes: LOS FUTUROS, o sea los obtenidos a partir de la separación, que serán del esposo que los adquiera el cual dispondrá de ellos a su gusto; y LOS PASADOS (los anteriores a la separación), que seguirán perteneciéndoles en gananciales, disponiendo ambos de ellos. Técnicamente se llamaran bienes de la “sociedad de gananciales en liquidación”, aunque pueden estar así, “en liquidación”, toda la vida. Si les apetece, los liquidarán.

Los pactos sucesorios consisten darle algo (un piso, una finca, dinero…) a un hijo o nieto como “anticipo de herencia”.
-En Galicia, se suele utilizar uno de estos dos:
1) EL PACTO SUCESORIO DE APARTACION (se da algo a un hijo en pago del crédito legitimario, dejando de ser acreedor),
2) EL PACTO SUCESORIO DE MEJORA CON ENTREGA (se da algo a un hijo “a mayores” de la legítima).
-Se suelen hacer por motivos fiscales, ya que participan de las ventajas fiscales de las herencias, es decir que hay 125.000 euros exentos por cada padre (2014), o sea 250.000 por los dos. Por ejemplo, si los dos padres le entregan a un hijo un piso valorado en 200.000 euros, NO SE PAGA NADA (ya que 200.000 es menos de 250.000).

Es conveniente consultar con el notario la posible repercusión del concepto “ganancia patrimonial” en el IRPF del causante.

PREGUNTAS SOBRE PAREJA DE HECHO Y PAREJA DE DERECHO

-1ª Pregunta ¿Qué efectos produce la Pareja de Hecho?-Respuesta: Está equiparada al matrimonio. Podrá: 1) Adoptar niños. 2) Adquirir bienes gananciales firmando uno solo de sus miembros. 3) Elegir entre régimen de gananciales o separación. 4) Heredarse mutuamente cuando no hay testamento, en defecto de ascendientes y descendientes. 5) Reclamar un porcentaje obligatorio en usufructo, aunque el testamento diga lo contrario, 6) Aplazar hasta la muerte de ambos el pago de la deuda legitimaria a los hijos (valor 1/4 bienes conjuntos) si dichos hijos son comunes, etc.
-¿Por qué?
-Porque lo dice la Disposición Adicional 3ª de la Ley de Galicia.

¡Importante! Tras la reforma legal de 2007 un sector jurídico entiende que los efectos económico-matrimoniales y sucesorios hay que pactarlos en el contrato de pareja. Consulte a su notario.

-2ª Pregunta. Si convivo con mi novio los fines de semana ¿es eso una Pareja de Hecho? Y si convivo toda la semana ¿lo es entonces?-Respuesta: No.
-¿Por qué?
-Porque dice la Disposición Adicional 3ª que solo son Parejas de Hecho las que la inscriban en el Registro Oficial que lleva la Xunta. Como dice el art. 1 del reglamento, la inscripción es “constitutiva” de la pareja, si no hay inscripción, no hay Pareja. Da igual la mayor o menor convivencia.

-3ª Pregunta ¿Quién no puede contraer Pareja de Hecho?-Respuesta: Los que no pueden casarse, como hermanos o parientes cercanos, los que estén casados o emparejados con otras personas, los incapacitados o los que no sean gallegos (pero basta un cónyuge gallego).
-¿Por qué?
-Porque lo dicen la Disposición Adicional 3ª y el reglamento.

-4ª Pregunta ¿Puedo registrar yo solo la Pareja aunque mi novio no quiera?-Respuesta: No.
-¿Por qué?
-Porque lo dice el artículo 10 del Reglamento.

-5ª Pregunta ¿Cómo se acaba la Pareja?-Respuesta: Cancelando la inscripción en el Registro, por uno de los siguientes motivos: 1) A Petición conjunta de ambos; 2) A petición de uno solo, notificada por notario al otro; 3) Por muerte de cualquiera de ellos; 4) Por el matrimonio de la Pareja entre sí; 5) Por el matrimonio de uno de ellos con otra persona y notificación al otro miembro por notario.
-¿Por qué?
-Porque lo dice el art. 23º del reglamento.

-6ª Pregunta: En caso de divorcio unilateral (llamémosle así) ¿Qué pasa con los bienes comunes y las deudas? ¿Hay derecho a pensión compensatoria?
-Se estará a los pactos que hayan establecido al constituir la pareja y, en defecto de ellos, lo más adecuado es aplicar por analogía las normas sobre separación y divorcio matrimoniales.
-¿Por qué?
-Es lo que dicen la Disposición Adicional 3ª y el art. 4.1 del Código Civil.

-7ª Pregunta ¿Y la pensión de viudedad?

Qué condiciones debe reunir una “pareja” para optar a pensión?

Es una materia controvertida que se debe consultar siempre con el abogado, pudiendo estar las siguientes líneas (basadas en la línea del Constitucional) superadas por una jurisprudencia en contrario.

1) Relación afectiva análoga a la de los esposos y no impedimento para casarse.

2) Llevar empadronados juntos los cinco años inmediatos anteriores al fallecimiento.

3) Estar inscritos en un registro público de parejas o constancia de la constitución de la pareja en documento público, con una antelación mínima de dos años.

Además de estos requisitos formales, existen otros económicos, necesarios para tener derecho a la pensión:

1) Que el finado tenga quince años cotizados. O, alternativamente:

2) Que el fallecido estuviese de alta (o asimilada) en la S. Social y tuviese 500 días cotizados en los 5 años anteriores al fallecimiento o jubilación. No hace falta cotización caso de muerte por accidente (cualquiera) o enfermedad profesional (o común en algunos casos -ver 174.1 LSS).

3) Que los ingresos del sobreviviente sean menos de la mitad de la suma de los de la pareja que tenga hijos con derecho a orfandad (o menos de la cuarta parte si no tienen hijos). O, alternativamente:

4) Ingresos sobreviviente inferiores a 1,5 veces salario mínimo+ 0,5 veces más por cada hijo común con derecho a orfandad.

¿COMO SE TRAMITA UNA PARTIJA?

Hay diversos supuestos que dependen del GRADO DE ACUERDO de los herederos y de las DISPOSICIONES DEL DIFUNTO.

1º SUPUESTO.-QUE EL TESTADOR HAYA HECHO SU PARTIJA:

En este caso solo queda cumplirla (por ejemplo, el piso para Pepe, la casa para Juana y el comercio para Perico), bien sea por parte de los tres herederos, firmando una escritura conjunta de adjudicación de herencia ante notario y registrándola, o bien cada uno por su parte, por ejemplo Juana adjudicándose su casa y registrándola.

Si la partija la firman ambos esposos pueden homogeneizar todos los bienes, es decir que a un hijo le toquen solo bienes del padre, a otro de la madre, a otro de ambos, etc.

2º SUPUESTO.-QUE EL TESTADOR HAYA NOMBRADO CONTADOR-PARTIDOR (que también puede llamarse Comisario, Albacea, o Testamentero):

En este caso el Partidor (que es una especie de apoderado del difunto) es el que hace la partija el solo, sin intervención de los herederos (por ejemplo, el piso para Pepe, la casa para Juana y el comercio para Perico), la eleva a pÚblico ante Notario y la inscribe en el Registro de la Propiedad. Y ya está, les guste o no a los herederos.

(Puede nombrarse para el cargo al viudo usufructuario. Si ha sido nombrado Partidor por los dos esposos, no es necesario liquidar la sociedad de gananciales).

3º SUPUESTO.-QUE ESTÉN TODOS DE ACUERDO:

En este caso reflejan su acuerdo ante Notario, lo registran y ya está. Por ejemplo el piso para Pepe, la casa para Juana y el comercio para Perico.

¿Qué pasa si los herederos están de acuerdo entre ellos y quieren prescindir del Partidor?

Pueden. Como los herederos son los “continuadores de la personalidad” del difunto (es como si el difunto estuviera vivo), no hay problema en que actúen ellos personalmente, porque el Partidor es una especie de apoderado del muerto y uno, aunque tenga un apoderado, sigue pudiendo actuar por si mismo. La excepción es si el testador ha impuesto la intervención del Partidor.

4º SUPUESTO.-QUE ESTEN DE ACUERDO AL MENOS DOS HEREDEROS QUE REPRESENTEN MÁS DEL 50% DE LA HERENCIA (En el supuesto anterior, Pepe y Juana están de acuerdo pero Perico no)

Los herederos conformes (Pepe y Juana) se dirigen al Notario proponiendo tres peritos como máximo cada uno y se invita al discrepante, Perico, (si quiere) a nombrar a su vez los suyos. El Notario sortea un perito (ojo, debe sortearse al menos entre 5) y este es el que cumple las disposiciones del testador (entrega los legados, de mejoras, pago de legitimas, liquidación sociedad conyugal, etc.) y forma los cupos que son sorteados ante Notario. El documento se lleva al Registro de la Propiedad y ya está.

5º SUPUESTO.- QUE ESTEN DE ACUERDO AL MENOS DOS HEREDEROS QUE REPRESENTEN AL MENOS EL 75% DE LA HERENCIA Y QUE NO SE PUEDAN FORMAR CUPOS HOMOGÉNEOS (Por ejemplo, hay un solo piso para cuatro herederos uno de ellos mejorado).

En principio, se procede al nombramiento de perito ante Notario igual que en el supuesto 4º. Después el perito propone un proyecto de partija desigual o no homogénea (por ejemplo, el piso para el heredero más interesado y dinero para los demás). El proyecto debe ser aprobado por herederos que representen AL MENOS el 75 por ciento del valor de la herencia y al menos sean dos. Se inscribe en el registro.

6º SUPUESTO.-DESACUERDO TOTAL O QUE NO SE CONSIGAN LAS MAYORÍAS DE LOS SUPUESTOS 4º Y 5º.

Hay que ir al Juzgado.

VIVIENDAS PROTEGIDAS.-LA VIVIENDA DE PROTECCIÓN OFICIAL (AUTONÓMICA).-DESCALIFICACIÓN

-La calificación de Vivienda Protegida la hace la administración (hoy la Xunta) y dura treinta años (hay que fijarse en la fecha de la Calificación Definitiva; pasados treinta años y ya es libre).
-¿Es posible la descalificación antes de los 30 años? Se puede presentar una INSTANCIA en la Xunta (Instituto Galego da Vivenda e do Solo) y el Conselleiro accedería si se le justificasen en la misma “razones excepcionales” o que exista ausencia real de demanda de vivienda y siempre que se devuelvan las ayudas públicas recibidas.
En la actualidad, no suele aceptar.

¿QUE HAY QUE HACER PARA VENDERLAS, HEREDARLAS, O REPARTIRLAS EN DIVORCIOS?
Lo siguiente:
1º.-En el plazo de cinco años desde la escritura de compra, son INVENDIBLES.Como antes, la Administración puede autorizar la venta antes de 5 años en situaciones excepcionales, reintegrando el préstamo y las ayudas.
2º.-Solo pueden transmitirse a PERSONAS BENEFICIADAS. ¿Quiénes son estos “beneficiados”? Los que a) No pasen de 4,5 veces el salario mínimo –hay excepciones-; b) No posean otra vivienda (salvo que sea inadecuada y se la cedan a la Xunta); c) Residan o trabajen en Galicia.
Esto incluye ventas, herencias y divorcios, o sea que en cualquiera de esos casos el adjudicatario tiene que tener la condición de BENEFICIADO. Caso contrario, la Xunta dispondrá de ella.
3º.-En los casos de venta, donación y herencia (exceptuando que sea a mujer o hijos y estos tengan la condición de “beneficiados”), hay que seguir un PROCEDIMIENTO. A saber:
a) COMUNICACION a la Xunta de: 1)Decisión de transmitir; 2) Precio; 3) Acreditación de que el adquirente es un “beneficiado”; b) La Xunta facilitará entonces un MODELO DE CONTRATO, que una vez rellenado será VISADO, si se cumplen los requisitos (personales y precio máximo). La Xunta tiene el plazo de UN MES para quedarse la vivienda por tanteo. Si no se cumple con la “comunicación”, la Xunta tienen un plazo de DOS MESES para quedarse la vivienda por derecho de retracto desde que se entere por cualquier medio (ojo, como se ve es un plazo largo. Mejor comunicar). NO HAY adquisición preferente de la Xunta en transmisiones a mujer o hijos, pero deben tener la condición de “beneficiados”. c) El contrato visado por la Xunta debe ACOMPAÑARSE A LA ESCRITURA de compra.
14) SUCESIONES Y OTROS IMPUESTOS, COMO TRANSMISIONES, DONACIONES, ACTOS JURÍDICOS DOCUMENTADOS Y OPERACIONES SOCIETARIAS:

Las bases y tipos están explicadas con todo lujo de detalles la página de la Agencia Tributaria Gallega (ATRIGA):

www.atriga.es . Ten la precaución de teclear el nombre del impuesto (Sucesiones, Transmisiones…) junto a la palabra ATRIGA para ganar tiempo.

Las bases y tipos están explicadas con todo lujo de detalles la página de la Agencia Tributaria Gallega (ATRIGA):

www.atriga.es . Ten la precaución de teclear el nombre del impuesto (Sucesiones, Transmisiones…) junto a la palabra ATRIGA para ganar tiempo.

A)7 PREGUNTAS SOBRE TESTAMENTO

-1ª Pregunta: ¿Cómo puede hacerse el testamento?-Respuesta: individual, mancomunado o por comisario. El individual, lo hace uno solo; el mancomunado, dos o más personas y el “por comisario” lo hace el viudo/a del difunto.

-2ª Pregunta: ¿Qué efectos producen las distintas clases de testamento?
-Respuesta: El individual, es secreto. El mancomunado también, pero todos los que lo firmaron tienen derecho a ser notificados si lo cambia alguno de ellos (lo que lo hace muy útil para el testamento entre esposos). En el “por comisario” el viudo/a puede hacer testamento de los bienes de su difunto esposo/a.

-3ª Pregunta: ¿Qué son las disposiciones correspectivas?-Las que son así denominadas expresamente en el testamento mancomunado, lo que implica que son irrevocables una vez fallecida la otra parte. La correspectividad no se presume y debe ser expresa.

-4ª Pregunta: ¿Se puede cambiar el testamento?-Respuesta: Siempre, tanto el individual, como el mancomunado (conjuntamente, o cada uno por su parte), como el “por comisario”.
El único caso en que no se puede cambiar un testamento es cuando se den simultáneamente las dos condiciones siguientes: a) Que en el mismo se haga constar que contiene disposiciones “correspectivas” b) Que haya muerto alguno de los que lo firmaron.

-5ª Pregunta: ¿Puedo dejar heredero “a quien me cuide”?-Respuesta: Sí, pero lo conveniente es nombrar “testamentero” que designe con nombre y apellidos, tras mi muerte, a la persona que me ha cuidado.

-6ª Pregunta: Si dejo heredero/a o legatario/a a mi esposo/a y luego nos divorciamos ¿qué pasa?-Que se queda sin nada. Basta que ya se hayan presentado los papeles o que exista separación, incluída la separación de hecho.

-7ª Pregunta: Si un solo esposo deja en su testamento un bien ganancial a alguien ¿lo deja todo o solo la mitad?
-Depende.
-¿De qué?
-Si dice que lo deja todo, es todo, y si los herederos del otro esposo lo dificultan, habrá que pagarle al beneficiado el valor de lo que le falte hasta la totalidad. Si dice que solo deja su parte o no dice nada, entonces se entiende que solo deja la mitad.

B) AUSENCIA DE TESTAMENTO.-COMO SE SUPLE:
Si no se ha hecho testamento, hay que formalizar lo que se denomina una ‘declaración de herederos’, que es un documento público que define quiénes son los parientes con derecho a la herencia según las reglas antes vistas.

Así, si heredan los descendientes, ascendientes o el cónyuge, la declaración de herederos se hace ante el notario del lugar donde tuviera el fallecido su último domicilio.

Habrá que llevar para ello una serie de documentos (DNI del fallecido; certificación de defunción; certificado del Registro de Actos de Última Voluntad; Libro de Familia, al menos) y 2 testigos, en principio, que conozcan a la familia del fallecido. Si son parientes, no pueden tener interés directo en la declaración. Acude al notario para que te indique exactamente qué es lo que necesitas en este caso.

Si, según la ley, los herederos son otros (hermanos, hijos de hermanos o parientes de grado más lejano), la declaración de herederos la tiene que hacer el juez, previos los trámites previstos legalmente.

Gastos de estos trámites: en el mejor de los casos (declaración de herederos ante notario y sucesión sin complicaciones) los gastos son más de 3 veces lo que cuesta hacer testamento. Si la declaración es ante el juez el coste se puede multiplicar por mucho más, si concurren gastos de mediación. Como ves, conviene otorgar testamento. De esta forma conseguirás que tus bienes pasen a quien quieres y facilitarás mucho las cosas a tus herederos el día de mañana.

EL USUFRUCTO DE VIUDEDAD

-1ª PREGUNTA ¿ES UN USUFRUCTO NORMAL?

-NO. El usufructo de viudedad (“Del usufructo del cónyuge viudo”, título X, capítulo IV Ley de Galicia -LG-), es un usufructo muy especial que permite entre otras cosas vender bienes, como luego se verá. El usufructuario normal, no puede.

-2ª PREGUNTA ¿DE QUE CLASES PUEDE SER?

-1)El de totalidad (también llamado universal) y, 2) el de parte de la herencia (también llamado parcial) -art. 228 LG-

¡OJO! A partir de la pregunta 7ª (Afectación de legítimas, Posibilidad de vender bienes, obligaciones reforzadas, etc.), las respuestas solo de aplican al USUFRUCTO UNIVERSAL DE VIUDEDAD, es decir por la totalidad de la herencia.

-3ª PREGUNTA ¿COMO SE CONSTITUYE?

En testamento individual o mancomunado de los esposos, que suele ser recíproco.

-4ª PREGUNTA ¿SE PUEDE VENDER EL USUFRUCTO DE VIUDEDAD?

-NO. Solo se pueden vender bienes concretos, en algunos casos con el consentimiento de los herederos y en otros, por parte del viudo a secas.

-5ª ¿COMO SE PIERDE?

-Se pierde desde el principio si, en el momento del fallecimiento existe divorcio, separación o separación de hecho. También se pierde (una vez empezado a disfrutar), si con posterioridad el viudo se casa o vive maritalmente con otra persona.

-6ª ¿HAY QUE HACER INVENTARIO DE LOS BIENES?

-No, salvo que lo exijan los hijos.

-7ª ¿PUEDEN PEDIR “ALGO” LOS HIJOS AL USUFRUCTUARIO UNIVERSAL DE VIUDEDAD, POR EJEMPLO DINERO O LA LEGÍTIMA (Es decir la cuarta parte del valor de los bienes).

-NADA. El usufructo universal de viudedad grava la totalidad de los bienes de la herencia, incluidas las legítimas.

-8ª ADEMÁS DE LAS FACULTADES DE UN USUFRUCTUARIO “NORMAL” ¿QUE PUEDE HACER EL USUFRUCTUARIO “DE VIUDEDAD?

(Recordemos que las facultades “normales” son USAR -ejemplo, vivir en un piso y DISFRUTAR -ejemplo, cobrar un alquiler-. El de “viudedad” puede además:)

-Manejar y acceder a las cuentas bancarias, ya que es el administrador único de los bienes usufructuados (234.2º) y tiene obligación de hacer el pago de las deudas de la herencia (233.2º).

-Vender el mobiliario y animales (233.4º). Recordemos que los valores mobiliarios no son solo los “bancos”, sino también las acciones de un “Banco”.

-Talar árboles y quedarse con el importe de la corta, explotar minas, hacer mejoras en los bienes con cargo a la herencia…

-9ª ADEMAS DE LAS OBLIGACIONES “NORMALES” ¿TIENE OBLIGACIONES REFORZADAS EL USUFRUCTUARIO DE VIUDEDAD?

-SÍ:

-Pagar entierro y funerales.

-Pagar las deudas de la herencia. Los bienes muebles que venda con este fin no tiene que reponerlos, a diferencia de los otros.

-Cobrar los créditos de la herencia, es decir esforzarse en cobrar los pufos que le hayan dejado al fallecido/a.

-Pleitear en defensa de los bienes.

-Hacer las reparaciones que precise el patrimonio usufructuado. Si fueran de una entidad muy grande y se requiriesen medidas extraordinarias -ej., vender un piso-, debe pedir ayuda a los hijos.

-Pagar los alimentos, ropa, estudios, carrera… etc. de los hijos.

-10ª ¿PORQUÉ OTROS MOTIVOS SE PUEDE PEDIR AL JUEZ QUE SE ACABE EL USUFRUCTO DE VIUDEDAD?

-Por grave incumplimiento de sus deberes familiares.

-11ª ¿QUE ES LO QUE NO PUEDE HACER EL VIUDO/A?

-Vender pisos ni fincas. Si quiero que mi viudo/a pueda vender pisos le tengo que nombrar “heredero”, cosa que permite el derecho de Galicia.

REQUISITOS EN VENTAS

Si eres el vendedor y vas a efectuar una venta tienes que aportar los siguientes documentos:
1.-Llevarás tu escritura de compraventa al notario (vale fotocopia) 2 o 3 días antes, para que tome los datos registrales y pida la nota de información continuada. Dicha nota asegura la información “en directo” durante los 9 días ss., por lo que sirve para tranquilidad del comprador.
El resto de los documentos, los puedes llevar el día de la firma. Son:
2.-Último recibo del I.B.I.
3.-Certificación de deudas con la comunidad, que te dará el administrador.
4.-Los cheques con los que se hace el pago (para que los fotocopie el notario).
5.-A partir del 1 de junio de 2013 es necesario un nuevo requisito para vender, alquilar o construir edificios: el CER (certificado de eficiencia energética), según el RD 235/2013. Vamos a respondernos aquí a una serie de dudas, a reserva de que el Ministerio de Industria, Energía y Turismo lo haga mucho mejor.

1ª.-¿DONDE SE EXIGE EL CER?

1.-EN LOS CONTRATOS O ESCRITURAS: Deberá presentarse el CER cuando se celebren contratos de compraventa o arrendamiento de edificios o pisos a partir del 1 de junio de 2013, inclusive. A la vista de dicho CER, el notario, bien unirá un testimonio del mismo a la escritura, bien hará constar que se le exhibe y que lo ha devuelto a las partes.

2.-EXHIBICIÓN EXTERNA EN EDIFICIOS: Que sean frecuentados por el público y tengan más de 500 metros, a partir de 1 de junio de 2013 (de 9/07/2015 los de +250 metros).

En todo caso, siempre que se trate de edificios posteriores a 30 de abril de 2007, según se deduce del RD 47/2007

2ª.-¿QUIEN EXPIDE EL CER?

A falta de regulación específica, habrá que entender que cualquier arquitecto o arquitecto técnico o cualquier ingeniero o ingeniero técnico.

3ª.-¿CUANDO NO HACE FALTA EL CER?

En permutas, donaciones, herencias, hipotecas etc., es decir está excluido todo lo que no sea venta, arrendamiento o construcción. O en plazas de locales y trasteros de escasa superficie.

4ª.-¿DONDE SE REGISTRA EL CER?

En un registro en la Xunta de Galicia, en cuanto exista, ya que aun no está creado.

NOTA BENE.-Las presentes “Respuestas” lo son a “Preguntas” frecuentes planteada en un momento jurídico concreto, pudiendo haber sido superadas por la evolución legislativa o jurisprudencial, o incluso, por error del que las ha respondido de buena fe, Mi esperanza es que, al menos, sirvan para formarse una idea previa que permita concretar las preguntas a efectuar al notario, abogado o asesor, de cuya consulta personal no puede prescindirse nunca.

Puede encontrar respuestas a preguntas de este género en otras paginas; citare en primer lugar dos que, por proceder de sitios oficiales (Consejo G. del Notariado; Agencia Tributaria de Galicia), ofrecen una base de confianza:

notariado.org
atriga.es

Las dos siguientes webs, por dedicarse a recoger opiniones de juristas, tienen la garantía que a cada uno puedan merecerle la mejor o peor fundamentación de sus argumentos: